博鳌特写 | 李万明:物流、养老地产基金大有可为

融资渠道多元化与外资涌入

在博鳌房地产论坛上,ABS、REITs、CMBS等融资渠道备受关注,李万明称:“CMBS前段时间还是受鼓励的,但主要还得依靠低成本的金融机构包括保险公司和银行的钱,由于CMBS是标准化产品,因此可在证券交易所自由交换买卖。”

最近一起最大的CMBS获备案则是8月14日,金光集团以上海浦西的白玉兰广场作为底层资产获批138亿元的CMBS。此外,于7月31日,万达商业首个CMBS项目万达广场长江经济带一期上市发行,规模为26亿元。

美元债用途收紧、银保监会的严加管控下,房企纷纷把融资的目光投向了这些新渠道,而CMBS由于成本低、风险小、时间快等优势自然受到不少企业青睐,在博鳌房地产论坛演讲上,也有不少经济学者看好CMBS等其他多元化融资渠道。但融资政策收紧,有些融资渠道可能会收缩。

另一方面,外资对国内大宗商业资产的看多情绪高涨,黑石、凯德等外资机构都收购一线城市的办公楼和商业资产。针对此,李万明认为外资基金是看长远的,也许外资机构是基于中国未来的发展前景,尤其是大都市,所以才会选择投资。

他进而把国内基金与之做了比较,国内基金如果想持有经营性物业,尤其是商业办公楼,可能在资金汇集上存在困难,与国外做长期投资的基金没法比。同时,目前在国内真正的机构投资人还没形成,因为存在不确定因素导致投资存疑,进展也并非顺利。

“这半年有很多企业都离开好的、租金偏高的办公楼,有人统计过,空置率在20%到30%已经比较常见了。但不排除随着改革开放的深入、企业的增加会有新需求,未来中国还会在第三产业及工商贸易方面有更大的发展。”

亿乐棋牌“所以,短期不适宜做这种商业办公楼的持有。但从长期来看,有投资的逻辑在,还是有发展机会的。”李万明总结道。

物流与养老地产基金的未来

物流与养老地产基金作为一种新入口,逐渐受到企业的关注。与其它地产项目不同,物流地产的租金稳定,投资回报率较高。在研究美国情况时,李万明发现,其物流产业和养老产业的回报经常比住宅高。

除了传统的住宅地产项目,盛世神州的基金业态也逐渐拓展至物流地产和养老地产方面,但住宅建设开发领域仍是其投资主体。

他进而表达了对中国物流地产目前的投资现状不满,并表示在物流地产的投资上还存在很大的发展空间,未来在物流地产和养老地产也是盛世神州要研究和增持的领域,而投资万科物流基金建设也正好证明了这一点。

于去年12月底,万科发布的公告显示,旗下专业物流地产投资基金拟进行合伙人变更。变更后基金规模由原先60亿下降为29.56亿元,引入盛世神州、泰康人寿、前海航慧等作为合伙人认缴注资。

谈及物流地产的收益时,李万明称,物流基金收益以经营回报为基础,所以时间比较长。此外,不同合作企业、不同项目投资回报率也会不一样,一般从8%到百分之十几的收益都会有。

此类投资周期一般会设置在5年以上,甚至7、8年,收益非常可观,还可获取超额的投资收益,开发商们也能分享更多增值超值,因此这对盛世神州基金的基础收益有一个更好的保障。

去年,盛世神州在各类地产开发基金方面新增了30亿,李万明指出,今年也还会继续增加,相信未来三至五年内,长三角或珠三角城市群,以及京津冀城市圈仍有开发机会。

在采访接近尾声时,李万明再次强调防范金融风险是不想让房企的杠杆过大,但其作为股权基金跟房企合作,将继续推进城市化发展,提供更多房子,而平抑房价是应该做的事情,也希望政府部门在这方面有所考虑,不会一刀切。返回搜狐,查看更多

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